L’article 1719 du code civil n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité.

Voilà une décision du tribunal judiciaire de Paris du 25 février 2021 qui apporte une nouvelle touche au tableau de la défense des bailleurs face au défaut de paiement des loyers par leur locataire commerciaux en période de restrictions sanitaires.

Le débat était simple :

Pour le locataire : « la mesure de fermeture des commerces non essentiels l’a empêché de jouir paisiblement des locaux commerciaux donnés à bail et, partant, d’exploiter son activité commerciale ; que cette circonstance constitue une inexécution des obligations du bailleur de délivrer les locaux et d’en assurer la jouissance paisible mises à sa charge par l’article 1719 du code civil, que cette inexécution est suffisamment grave pour justifier, en application de l’article 1219 du code civil, l’exception d’inexécution du bail, en ce qu’elle a totalement empêché l’exercice de son activité commerciale qui est pourtant l’objet du bail ».

Pour le bailleur : « c’est la décision du gouvernement de fermer les commerces au public, et non l’état de l’immeuble », qui a rendu l’exécution impossible et que, « ne pouvant par aucun moyen contrevenir à la décision administrative […] elle était exonérée de son obligation de délivrance ».

Le Tribunal a tranché : « en application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée en mettant à sa disposition, pendant la durée du bail, des locaux conformes à leur destination contractuelle, dans lesquels il est en mesure d’exercer l’activité prévue par le bail, et d’en faire jouir paisiblement celui-ci pendant la même durée. Cet article n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s’exerce son activité ». Il s’ensuit qu’« en application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus ». Le tribunal continue, à propos de l’exception d’inexécution des articles 1217 et 1219 du code civil, que le locataire « ne discute et ne conteste pas que la configuration, la consistance, les agencements et l’état des locaux remis […] en exécution du bail […] » pour ajouter que « la fermeture administrative de son commerce […] imposée par les mesures législatives et réglementaires de lutte contre la propagation de l’épidémie de la covid-19 n’est pas garantie par la bailleresse ».

Reste-t’ il alors aux locataires que la seule possibilité d’engager la responsabilité de l’état ?

A suivre…